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佛山市道路树脂井盖制造厂
佛山市道路树脂井盖制造厂

time:2019-12-05 12:25:02

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佛山市道路树脂井盖制造厂文丨子木1基本面佛山,落于珠江畔。东倚广州,毗邻港澳。它是全国重要的制造业基地,国家历史文化名城,珠三角地区西翼经贸中心和综合交通枢纽。人口规模超过700万、经济规模不断逼近万亿的发达城市。2017年,佛山实现地区生产总值9549.60亿元,跻身高收入城市行列。佛山对外来人口有很大的吸引力。据官方数据统计,2017年末常住人口765.67万人,比上年末增加19.40万人。其中户籍人口只有377万,外来人口349万,占到了近48%之多,事实证明,外地人占比越多的城市,经济发展动力越强。1、 制造业名城,工业立市刚来佛山的外地人,觉得佛山是很不起眼的。在这个高楼林立,以摩天大楼论繁华的时代里,乍一看,以为他是一个傍身大广州的穷小弟。但当你走到街道上你会有不一样的感觉,整洁有序,枝繁叶茂的行道树十分养眼,整个市区几乎看不到高密度的超高层建筑群,完全跟工业城市联想不起来。而事实上,它就是以工业立市,中国举足轻重的制造业名城。2017年,佛山工业总产值达2.24万亿,在广东位列第三,仅次于深圳、广州。佛山工业有多强,来看一组数据:中国信息通信研究院近日发布《中国工业百强县(市)、百强区发展报告(2018年)》,在工业百强区中,佛山五区均上榜,并进入前三十。其中,顺德区第4,南海区第5,三水区第11,高明区第18,禅城区第28。佛山的实力在于发达的工业基础,而发达的工业基础又配备了扎实的基础设施,这为它提供了长期的发展动力。佛山禅城、南海、顺德都有自身特色的工业集群,这是珠江新城这类CBD都无法比拟的优势。佛山集聚的全是民间资本民营企业的力量。其产业形态主要集中在陶瓷、家电、纺织服装、家居制品、塑料制品等消费品领域。有美的、格兰仕、科龙为代表的家电产业;有碧桂园为代表的地产行业;有顺丰为代表的物流行业;有健力宝海天、庞大的家具产业链、卫浴陶瓷产业链……每天无数的货车进出这个城市,将它与全国的城市联通起来。2、广佛同城,佛山向广发展从区位上来说,广州与佛山的距离实在是太近了,佛山基本牢牢扼守了广州西南侧,两个城市接壤边界长约200公里,从佛山坐地铁到广州比从花都区进城还方便。2009年3月19日,广州市市长张广宁、佛山市市长陈云贤在广佛交界的佛山市南海区签署《广州市佛山市同城化建设合作协议》,这标志着广佛同城的正式启动。广佛同城,在基础设施、道路交通、环境等方面开展同城合作。随着进一步发展,广州与佛山逐渐走向全面共融。经济、交通、区域发展定位、产业、生态、公共服务体系、示范区建设等多方面进行合作。具体落到实处,体现在医疗、教育等资源共享和办事同城。目前与佛山有关的在建4条地铁,其中3条接广州。而作为国内首跨城际地级行政区已在运营的广佛线,对广佛同城融合发挥着加速器的作用。2017年广佛线年客运量首次破亿,共计运送乘客近1.1亿人次,以广佛城际间往来旅客为主,占比49%。待年底广佛地铁的燕岗-沥滘段开通后,届时广佛地铁就能与广州地铁1、2、3、8号线实现接驳。佛山市道路树脂井盖制造厂

3、行政区上的天然划分阻隔了各类融合的想象力广佛融合在加速,这种融合,更多是地理性的而不是产经上的真正接洽。广佛线确实帮助了往返广佛的候鸟们,但受惠人群还是相对有限的。从金沙洲到千灯湖到如今的佛山新城,广佛新城并没有给佛山带来实质性的同步影响。佛山有自身的发展节奏,在招商有这样的需要,但实际上广佛两地之间的联动并没有想象的丰富。行政区上的天然划分阻隔了一切你能想到的各类融合。

(佛山区域房价地图)佛山有禅城、南海、顺德、三水、高明五个区域。粗略看上去,佛山有点像是五个小城市拼起来的一座大城市。五区各自为政,佛山市政府缺乏强有力领导,财政受困。佛山并没有出现像广州天河区那样的强中心区,其背后是行政区划多番调整造成的。佛山其实是一个经历过合并的城市,顺德、南海、三水、高明四个区都曾经是一个个独立的城市。中心区(禅桂)资源集聚,外围区域更多是回归本地居住属性。禅城是目前佛山的政治和文化中心;而顺德和南海虽从两侧包围了城市中心,但由于自身经济实力较强,对佛山这个概念缺乏认同感;北侧的三水和西侧的高明经济稍弱。

政府对佛山规划的发展动向,是以强中心,多组团,向广州靠拢为主。强中心是指中心城区禅城和千灯湖CBD板块结合起来的近广组团,多组团是以大良-容桂、狮山副中心发展为主,环广州的U形发展布局。禅城区自己的中心在商业集中的季华路,省重点推介项目千灯湖金融高新区落于南海,市里重点打造的佛山新城又在顺德的地界。然而,佛山的真正有价值的还在于村域经济的发展。在佛山这样村集体经济和人群高度聚合的城市,政府主导的城市中心都是伪命题,主要看当地的村民资源。南庄的陶瓷,罗村的五金,乐从的家具都有历史性的的因素存在的,不是行政规划的一两个中心,就能改变村民的投资版图。2热点与焦点

佛山十年房价一览2016年,对佛山楼市来说,是个很关键的节点,房价高歌猛进,量价齐升。2016-2017年随着广佛同城化加速,广佛交界千灯湖-金融高新区大热、多条地铁规划,沿着广佛地铁线路购房,是很多广州客的选择。相比海珠区动辄过4万/平的房价,佛山房价处于洼地,吸引力巨大。在这个背景下,佛山政府执行三限政策(限购限价限签):2016年10月8日重启限购,针对禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德北滘、乐从、陈村、大良,这8个热门区域的新建商品房执行差别化限购和限贷政策。(此次限购以家庭为单位,本地户籍限购2套,外地户籍最多2套,第2套需提供2年社保或个税,首付最低3成)。

2017年,佛山执行严格的限价限签政策。限购区对于超过该区域网签指导价的项目,暂时不予网签。在严格的限价、限签背景下,市场限购区普遍实行双合同甚至是三合同,网签单价总价产品为市场实际价格的70%左右。购房者置业的首付门槛大大提高了,不少刚需被误伤。2018佛山10月房价区域均价全市10931元/㎡禅城12289元/㎡南海13376元/㎡顺德11226元/㎡三水8359元/㎡高明6865元/㎡限价环境下的佛山新房网签价(数据来源:住建局)另一方面,佛山政府积极推地,房企拿地活跃,供求两旺,供应量达到近年来的最高值。2018年上半年,平均楼板价是7635元/㎡,平均溢价率是45%。顺德、南海、禅城三个中心区域为成交重点,成为房企必争的重点区域。其中顺德区为土地供求大户,南海区的楼面价最高,达9200元/㎡水平。2016-2018年这三年间,禅城、南海的“地王”项目达28个”。而刚过去的两年,融创中国、泰禾集团、绿城集团、新城控股、世茂地产、金辉地产、中昂地产、华发地产、中洲控股等品牌房企争相进入佛山,拿地开发。就佛山的真实成交来看,刚过去的10个月,住宅成交就超12万套。中心城区受一手住宅限购影响,二手市场全年成交面积攀升,价格涨幅明显。交易结构方面,全年成交主要集中于南海区、顺德区及禅城区,高明、三水主要仍靠一手住宅拉动市场。全市商品住宅以10000元/㎡以上产品为主力,占全是成交的75%,市场均价明显抬头,80-150万的改善产品成交增长明显。2018年上半年佛山商品住宅供应551万㎡,成交602万㎡,成交均价10836元/平,去化周期为8月。3各区情况

1、禅城区,岭南文化担当,是佛山的文化中心,市政府所在地。有成熟的祖庙商圈、季华路商圈,佛山一半的三甲医院资源以及优质的教育资源汇集于此,是佛山发展最成熟、配套资源最丰富的老城区。因为发展最早,地块开发饱和,无产业支撑。是老破小住宅过多的区域,可供发展的空间非常少,新房供应也有限,未来只能通过旧城改造更新城市面貌。2、南海南海分化比较严重,离广州的西樵、九江、丹灶等不限购区域是不具备流动性的,但是临广的里水、大沥、桂城等限购区域承接了大量广州的外溢购买力,可以说南海的限购区已成为广州房价体系的一部分,享受到广州的辐射,后者的价格波动是跟着广州市波动。千灯湖,“人、财、物”三方面它都是顶起佛山房价的天花板区域。作为佛山的城市名片,佛山金融中心,已经汇聚了渣打银行、友邦金融中心、招商银行、汇丰等多家国际知名金融企业。2016年佛山的房子有50%是广州客买,而千灯湖有85%以上都是广州客买。广佛线彻底激活了千灯湖房产的价值,而且与广州老城区大热的广钢新城存在巨大2.5万的价差,广钢新城5万,千灯湖2.5万,直线距离不足5公里,自然吸引了大量的广州刚需来佛山开启双城生活,但是目前千灯湖已经没有新房,主要是二手房。2016年的时候,千灯湖片区的房价大部分还在1万5以下,然而现在不少已经破三万。卖的最好户型就是120-140m²的四房改善型,其次才是90-100m²的小三房。千灯湖片区南海目前正大力发展奇槎新城,多品牌开发商到此拿地,目前该板块新房供应量极大,但是配套远未跟上,而且与千灯湖价差非常小,而且地铁还未落实,未来的价值也就大打折扣,建议保守,持续观察。佛山政府还规划了佛山新城,想着城市向多核方向发展,顺带辐射一下三水高明等地,但是几年下来,佛山新城由于受困于土地,城建进展缓慢。3、顺德顺德的区域发展呈点状分布,每个镇街既相连又相对独立发展。实体行业的强大,藏富于民。顺德产业经济撑起了佛山的三分之一,如美的、格兰仕、万和、万家乐、容声、科龙这些家电。本地人更喜欢买土地建房子,几百万的自建屋多如牛毛,因此这里的商品房市场不算很成熟。顺德区的房价绝对是低于本地的购买力。目前最热的陈村、北滘版块也是承接番禺的外溢购买力,二手市场不算活跃。

顺德以靠近广州的镇街(北滘、陈村、伦教、大良、容桂)发展为主,陈村、北滘、大良已经限购,房价在15000-25000元/㎡。区域目前在建地铁3号线和7号线,7号线未来将连接陈村和广州南站,广州南站住宅稀缺,价格在40000元/㎡左右, 7号线开通无疑带动房价上涨。4、三水区三水发展集中在西南及河口板块,为三水传统城市中心,目前板块土地开发程度较高,但城市配套更新慢。三水新城板块,是近两年政府重点发展的板块,目前入驻了万达广场,城市配套升级。其余街镇发展不成熟,产业以农业为主,产业升级动力不足,对人口吸引力度不够。环广区域饱和后,大发展商纷纷将魔爪伸向三水这个价值“洼地”。2017年,万科、美的、金融街、金地、江苏中南、新城控股、深圳钜创、招商蛇口、三盛宏业、龙光10家房企首入三水拿地,恒大、碧桂园、旭辉等在2017年前已入手。三水新楼盘均价达到9000-13000元/㎡。这就是大地产商的魔力,把一个原本没有活力的小城推上了高地。5、高明区高明GDP不足佛山的十分之一,土地开发强度只有13%,发展主要集中在西江新城,荷城板块,杨和板块,房价集中在7000-11000元/㎡,剩下的都是厂房、农村和大片农田,区域发展落后。4最真诚的置业建议置业原则:1、佛山最具投资价值的就是目前限购区内的低价房产。2、中心区(禅桂区)带有教育资源的高素质物业小区会成为稀缺资源。3、板块中,未来竞争力最大的来自原张槎和南海交界之处,智慧新城也颇具规模。置业区位选择上:对自住:以自己需求为出发点,考虑工作地点、通勤时间、小孩教育问题。怎么方便怎么买,怎么性价比高怎么买。对投资:最重要的一条原则是,努力挤进限购区,限购的才是最好的!其他考虑因素:同区位价格相当情况下,再考虑后面的四大要素:靠近地铁口,带优质教育的学区,品牌房企(后期提供相对高质量的物业保障),及相关商业配套。1、中心区(禅桂)的置业机会点禅城有有较强的教育、医疗资源和成熟的商业配套。以教育资源为例,幼儿园到中学为例,集中分布在禅城区、南海区、顺德区,且以禅城区为中心向外延伸均匀分布。从重点学校分布看,优质的教育资源同是集中在中心城区。禅城高价盘基本上都集中在广佛地铁沿线以及季华路一带。(佛山五区教育资源分布图)

2、广佛交界版块:从佛山的房价看得出,佛山房价呈阶梯状,近广者价高, 受着广州外溢客影响:

南海区顺德区倒向广州。南海的金融高新区对接广州荔湾的芳村、海珠区;南海里水对接广州的金沙洲板块;广州地铁7号线直接延长到顺德陈村和北滘;顺德容桂将对接南沙自贸区;南海大沥对接窖口。第一阶梯:2万-3万桂城、祖庙、陈村、石湾、北滘、大良、陈村、里水、大沥区域全部限购,广佛线开通后,实现了真正的广佛同城,最近的广州广钢板块均价高达4.5-5.5万/㎡。受限购限制和房价影响,众多广州客选择外溢佛山。第二阶梯:1.5万-2万狮山、乐从(含佛山新城)、丹灶、勒流、伦教、南庄、张槎、容桂因不限购成了投资客的新宠。3、三水高明与禅桂中心城区密密麻麻的城市建筑相比,三水高明仍然是大面积的山野田园,楼盘周边间杂着工厂、村居等。

(三水西南)一方面,这代表着三水、高明拥有巨大的发展空间,但同时也意味着距离区域真正成熟还需要一段很长的时间。需要政府长时间大力地政策支持,及持续不断的大笔资金投入。 号称投资千亿的佛山新城,经过了10年的发展,但繁华程度依然远不及一江之隔的禅桂片区。建议置业者在该区域谨慎,不贪图房价低。如果一定要在高明和三水当中挑选一处置业,可以优先考虑考虑三水新城板块,是近两年政府重点发展的板块,目前入驻了万达广场,城市配套也在升级中。写在最后:广佛线从开建到开通前后差不多花了十年时间,2号线预计最快也要5年。按照佛山的地铁规划, 10年内可能顶多也就多通一半地铁线。四号线及以后的还在申报规划中,不确定性特别大,未来实际情况会极有可能与规划差异较大。置业建议只谨慎参考已在建的地铁。佛山市道路树脂井盖制造厂

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